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买楼那些事13 – 现在的市场还能怎么玩？
接上篇，我们这次来聊聊在重资产板块的纵向策略。
如果你就是和这个资产类别有缘分，那在现在拉胯的市场情况下，可以分以下几类不同场景进行不同的操作，大家对号入座就行。
第一种，如果你是自住房，就把这个交易看做是纯消费，忘掉一切投资的指标，自己喜欢，自己开心，且付得起这个钱，那就干，不要考虑回报率，不要用投资分析去套, 就当是买了个大额存款。
第二种，如果你已经有重资产在手上了，且拿得比较艰难，你就要苟住。你要能拿多久就拿多久，直到拿不住了，以时间换空间。降几次息后估计市场要比现在的鸟样好点，你能减少点损失是点，所以高点入场的朋友们就是苟住这一个信念。晚点卖大概率就是少点损失。
第三种，如果是想抄底的，做好5年才可能回本的心里预期。现在行业里靠这个吃饭的都在找deal, 确实有一定程度的折扣，但是即使这样，行业内部预测的“不亏钱”期都是5年起步。真要有利润，那是往10年以上看了。觉得这样子行，就干。如果你觉得自己适合干这个，要买，那在入手之前不要被经纪，被GP, 被银行等等各种忽悠，他们说的，预测的，一概不要全信。你一定要拿到纸质的确认，比如，现在cap rate大概是个什么程度，一定要看最近出售的数据，尤其是private deal成交的数据，现在谈判空间还是比较大的，你手里要有第一手数据，心里要有底。同时，凡是银行给你的预估都要他们写下来，嘴巴说的都没用。同时要注意，商业贷款银行是有好几种算法，然后取其最差的那个给你放款，一定要问清楚你自己的情况，你的标的物，他们是套用哪种算法，因为现实中很多次都是给你说的一个普遍使用的大概数字范围，结果看了你的资料最后交割之前给你发的落在纸上的贷款额能直接少个几十万，再一问，哦，看了资料之后发现某个指标没达标，得套用另外的算法，还理直气壮地能不提前告诉你，然后交割之前你就得焦头烂额再去到处找哪里能凑个几十万交割。
真要干，请把你测算的成本直接加30%-100%, 同时明确这种负现金流至少5年。如果这样，你觉得你还可以拿得住10年，且拿着的时候比较舒服，那你就干。
第四种，也是想干的，除了参考上面第三种的情况，你还要判断一下自己有没有装修优势。所以这种是算了账，觉得钱方面可以，但是没有装修优势的，那我建议不要找各种烂楼捡漏，而是专注在不需要怎么翻新的，活都基本上干完了的楼，且找你能够的着的价格区间最好的楼，贵点都不怕，只要你负担得起，会在未来省你无数金钱时间心里情绪各种成本，做好拿住10年的打算。
第五种，规模小点，但最省心，就是放弃楼，只搞这个系列开头聊的duplex, triplex, fourplex这种，控制在4单元以下，这样的话可以用住宅贷款，确定性大很多，同时，只买改建已经完成的，这样比较新，而且你啥都不用动。duplex租金一年大概能到5万以上，加盖了花园屋的triplex能到7万以上，而且比楼省心多了，我们这么多年唯一没怎么吐槽的就是这类小的资产，基本租客都自己管自己，没啥特别出格的事，维修也基本可以忽略，完全在我们预测的费用水平里。疫情前最高回报率我们曾经做到过大概40%左右，而且还省心，投入的本金也不多，所以我们都说，以后如果又看重资产，别看楼了，还是只看这种已经改建完成，省心省力且有正现金流回报的这种小项目。
所以如果实在要看重资产，地产这个板块，那在这个板块里面纵向来看，手上已有的，有那个条件的，一定要苟住。如果没有的，且不愿意转战轻资产，短平快的，实在放不下重资产这块的执念的，那就按上面提的几个框架去试，试试就祛魅了。
说了那么多，其实最关键的一个点我到现在都没提到，我也不知道看到这里大家有没有意识到这一点，那就是，在纵向这个版块里，所有这一切选择的大前提都是，选择主体没有别的选择，所以必须在这个板块里各种权衡利弊。
也就是说，你大概率只是在做纵向选择，而没有任何横向比较的可能性。
这也是我们和同行吐槽久了渐渐领悟到的一个事实，那就是，access is key。
这个领悟基本上推动了我们内部资产配置策略转变的整个过程，下篇详细说。终于下篇要大结局了，主要聊聊我们自己现在的配置方向和思路，还是按照以往的风格，上结论但更详细的是分享我们认为有道理的解题思路，希望有缘人能用得上。