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买楼那些事9 – 真 花钱如流水
楼特别烧钱，其实一开始刚入坑谁都察觉不到，因为买的时候谁都不会把真实数据拿出来。这个也很好理解，卖家只提供做不了伪的地税，水电气各种费用及保险这三样，而各种修理费用都鸡贼地归到capex，卖家经纪则会说看看看，这几年卖家砸了多少钱去做capital improvement, 买家经纪则会说，哇，这个cost ratio这么低，还有这么多一次性的capex, 买家不用再花钱了，多么划算啊！
所有人都是为了让你下单而已。
真把楼拿到手上运营起来了，你会发现，行业所说的cost ratio那个标准就是瞎扯淡，实际cost ratio要高出60-100%!
卖家和卖家经纪不知道吗？跟他们理论那就是白费时间，楼都卖给你了，能找得到人才怪，理论也没用。真问到头上了，他们一句话就能把你怼得哑口无言：你是新手吗？以前没做过楼吗？这都是正常开销呀，你难道不知道？
至于买家经纪，有可能是真.不知道。
因为知道运营楼的真实情况，或者说自己就运营过楼的经纪，真的每个大区一只手都数得过来，就那么几个人。
你可以随便问，比如怎么算cap rate, 当地的cap rate是多少，一般这个区的买cap是多少，卖cap rate是多少，已经turnover完了的楼应该是多少cap rate, 还没有stabilized楼应该是多少cap rate，翻修一个单元大概需要多少钱，turnover一个单元大概要多久，等等等等，我敢跟你打赌，买方经纪连5%都回答不出来，甚至，他们连这里面cap rate在不同情况下真的会有差别这个事实都不知道!
而cap rate细微的差别，在楼这个资产里，就是最少几十万起步，轻易上百万的存在！
所以后来我们被坑太多了就去拿了个牌，自己买自己卖了，还设计了一套基于运营楼的真实模型，上面有着无数只有真正运营过才知道的成本数据，密密麻麻的。挺多人拿着自己觉得是好deal来找我们审一下，往我们真实数据的模型里一输入，那回报率真的是惨不忍睹，10个里面就能劝退9个😂
比如，修个锅炉就几万，因为是commercial, 修个屋顶就几万，赶个松鼠老鼠臭虫就几万，因为十几家住户整年都得弄，一个单元turnover就大几千，一栋楼十几户一年又是大几万，租客欠租每月发各种表，租户纠纷上LTB走流程，都是上万，再加上走完整个流程赶人至少8-9个月最快，每个租金一拖欠就是一万多，这还是在赶得走人的情况下，多来几个单元又是好几万了，每年当地消防局还来要你修这修那轻易上万，还有每年的保险也会让你修这修那轻易上万，这么多年我们算了一下，每年每栋楼不在当初预算里的cost就差不多每年十万左右，这是每栋楼哟，你说气不气？
这还算好的，前一阵和另外一个搞楼的交流，这三年我们都是看着对方在重资产这个类别把头发愁白的，幸好我们早就转型了，不再重仓房地产这块，他还在寻寻觅觅出路。他手上的楼也多，去年还没怎么抱怨，今年再见面已经在努力卖一些楼还债了，因为杠杆拉到最大，利率现在这样现金流撑不住了，光是利息每个月就是10万，更别说所有运营的开销了，他也巨愁手上的几百个单元怎么办，那真是卖也卖不掉，拿也拿不住，股东们每天都在吵。
所以当你体会到什么叫花钱如流水，疼到自己身上，就会马上觉醒了。今天坏一个锅炉，明天坏5个冰箱，后天坏一个屋顶漏水同时损坏4套单元，下周3个不交租，过几天5个LTB hearing, 下个月松鼠老鼠蟑螂臭虫在3栋楼50多户人家同时爆发，等等等等，每天都是变着花样让你花钱，我就问你，谁受得了？
很长时间我们的LP都不相信财务报表上的数，说绝无可能这么差，每次都要我们解释。时间长了，大家都在和各类supplier， contractor and PM的来往邮件上了，自己看到了, 每天就是这么多糟心事，就是得花钱如流水，真的是无可奈何。
上面说的还是花钱能解决的事，其实搞楼最糟心的是关于人的一切，那真是能让你眼界大开，下次聊。