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买楼那些事2 – 怎么选区?
上次聊清楚了什么是合法双单元，这次聊怎么选区。如果是本地的朋友，这次的图应该一看就懂，答案都圈出来了。不是本地的朋友，我主打分享选区的思路。
首先，要看人口的流动性。比如我们村里，人口是从市中心往东西两边延伸的，所以，东西两个方向都有可做的区。其次，人口密集地点A+不一定是好事，因为价格已经不符合这个模型的回报率了，所以关键是要选在人口价格回报率都合适的区。一般这都是有规律可循的。比如我们村从市中心开始，向外每隔一个大型go train车站，这类资产的租金都会有大概10%的租金降幅（对回报率不好），但资产价格大概有个10万的降幅（对回报率友好), 所以，你只需要在这类资产的财务模型里面调整几个关键变量: 入手价，租金，本金，利率，拿住的年数，同时参考那个区的cap rate和历史增长数据，那就大概心里有底了（想看我们模型的，欢迎邮件）。
等你调完模型，答案就很明显了。比如，老粉都知道我在legal lending上是短平快，每年至少双位数回报率，比地产流动性又好太多，所以如果是这种重资产，那我的回报率要至少可能到中位双位数才可能去做，不然资金成本太高。同样的思路，你可以根据自身的情况，设定一个最低的回报率要求，比如如果你只有GIC来赚取很低的利息收入，那你对回报率的要求可能没那么高，比GIC高一点可能你就满意了，这样的话你的区可选择范围就会大些，这些都是可借鉴的思路。
区大致选出来了，你再来做进一步筛选，这就涉及到之前说过的工程标准了。Legal Duplex有个很大的特点，就是符合改建条件的房子数量少，大概我们看过的每十个房子里只有一个有改建的可能。这就关系到了，哪些区的by law是允许改建的，且每个区的改建标准不一样，这样又能刷掉一大批种子选手，下次聊细节。