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我躺平最早的一个玩法 7 – 负债率？
接上篇，大致说完了看单审房，其实最最重要的是最后的各种一通算。算啥呢？
重中之重是算LTV (loan to value ratio)，房子本身的负债率, 也就是（房子现有的债务+申请借的债务)/房子的市价。举个栗子。比如一个房子评估出来市价是100万，现有银行一贷为60万，房主现在申请借个10万的二贷，那么LTV就是（60+10)/100=70%
换句话说，如果批了这个二贷，这个房子里面30%是屋主自己的钱，要是市场跌了先跌他的，跌完了才到lender 70%的那一块，因为屋主排在一贷，二贷的后面（这整句话省略了很多细节，就是想简单粗暴地把概念讲清楚，杠就是你对）。
每次和人讲到这里我总喜欢问一句，所以是LTV高好啊还是低好啊？
不过写到这里，要先讲几个概念（我assume我是写给小白看的，所以一些基础知识都尽量写到，知道的可以直接跳过）。
看到这里可能做过的人知道，这个路子叫Private Mortgage， 是指借款人以自己的房产作为抵押物，来向你我他这样的普通人借款的一种行为。这里说的房产可以是即将购入的新房产，也可以是借款人已有的房产。 而私贷按照优先级别来分很多种，最常见的是一贷和二贷。 这是代表你作为债主被偿还资金的顺序。 一贷债主是最先被偿还的，接下来就是二贷，三贷等等。所以在其它所有条件同等的情况下，一贷风险最小，二贷次之，三贷再次之，等等。
举个例子。私贷里面我们以前做的最多的是二贷，因为如果市场没有崩溃性大跌的情况下，二贷的风险可控而借款人一般愿意付出双位数的利息。当有拍卖情况出现，减去律师费，交易费之后卖房款先支付任何政府欠款和第一位债权人（通常是银行），再来支付我们作为二贷债权人的本金，利息和罚金，如果之后没有债权人了，剩下的才是房主拿到手的。
私贷的原则和其它投资一样，就是风险和回报大致成正比。在所有condition都一样的情况下，债权人越靠前，风险越小，利息越低；债权人越靠后，风险越高，利息越高。
另外需要指出的是，我们这里指讲的私贷是指住宅现房抵押，而不是现在市场上到处都能看到的商业地产或正在开发的联合项目。那个虽然也是私贷，但标的物，风险(主要是有开发风险）和退出机制截然不同，水可比现房私贷深太多，回报和风险也相应地不一样。可是需要注意的是，在当今市场上很多推销这类产品的人利用大多数人搞不清里面细节而统一定价，看起来似乎lx很高，但是其中的风险不成比例，所以要特此指明一下。
讲了这几个前置概念，那回到最上面的问题，假如这是个二贷的申请，LTV是越高好啊还是越低好啊？
It depends.
如果你是lender, 当然LTV是越低越好！这样屋主在房产里面自己的钱的比例就越大，要亏先亏他的钱，对lender来说安全性越高。
如果你是屋主，当然是希望LTV越高越好，这样你能从lender那借的钱更多，自己的钱在房产里面就更少，作为屋主风险更小。
这些最最基础的小知识点分享完了，那具体怎么做审单决定呢？这具体是三块 – 借还是不借，如果借能借多少，以及怎么借。下次聊！