美国拍卖会究竟还能不能捡漏？ 5 – 这不是捡钱是什么!!! (上)

我不知道大家还记不记得，我分享的第一个系列是让我很早就躺平了的路子-Legal Lending，新粉可以去看看”1-我是怎么躺平的“那个合辑，路子方法操作都写干写尽了。在那个之后，我写了一个关于美国拍卖的路子，只有四集，很短，因为第一次去现场就没有然后了，细节也写出来了，最后结论是此路不通，但还有另一条路，要等时间到了再继续分享。 

所以之前没写完的美国拍卖系列，这周复活！原因是捡钱的机会这周到了，大概持续到这个月底。因为时间比较紧，只有两周左右的时间，我大概率无法按时写完，感兴趣的薯粉们也会错过实操的时间窗口，所以想先喊一声：看了这个帖子的，有没有感兴趣想直接干的，有的话邮件也好，留言也好，私信也好，反正人多的话我会考虑搞个能分享屏幕，类似直播的活动，直接演示我自己的操作，播出整个搞钱过程，想自己干的可以直接抄作业就行。这个路子我知道外面卖课的大概1千起，如果想和真人互动问问题的8千起，陪练一年的1-2万。第一次我听到别人收的价格下巴都快掉了

后来发现，因为这个路子回报确实感人，付费教学这一块还真挺受欢迎。 

好，开讲。上次走不通的是产权拍卖，这次走得通的是债权拍卖，也就是，拍卖房子上欠政府的税。比如，几十万的房子欠几百几千几万的税，总之，就是理论上能以非常低的价格拿到房产的债权，比如用几百，几千，拿到一个几十万房子的债权，真的是家常便饭。这里就要敲黑板画重点了童鞋们！ 

注意到我说的是理论上吗？因为，绝大部分人想买债权是因为他们想用很少的钱拿到债权之后进而拿到房子的拍卖权，进而赚卖房子的巨大差价！比如，花几千买掉债再付掉几千的债，然后拿到一个30多万房子的拍卖权再以10几万，20几万的价格卖掉这个房子拿到巨额利润（因为成本可能连几万都不到！)。对，这就是外面很多付费教学教的内容。这确实也是真实的，也能做到，但是我可以明确地告诉你，能做到的大概率不是你！ 

真实的情况是这样的：债权这个路子，其实最适合的人群，不是那些一心想最后拍卖这个房子的人，而是目标只是现金年回报率在14%-18%这个区间的人！ 

我掰开了揉碎了一点点地说。 

首先，持有上面说的幻想通过债权撬动拍卖权的人巨多，所以竞争非常激烈。然而，这个世界上任何事情都有着博弈的本质。你想想，几十万几百万的房子就欠了几白几千几万的税，你觉得你是屋主你怎么想？到外面随便借个百十八千的太容易了啊有没有！大把私贷小贷公司，最不济也有专门快速现金买房做批发的 buyer, 虽然低价收了，也比上拍强！就你聪明就屋主白痴是傻子，看不到里面巨大的差价吗？所以这里面随便拎出来哪个都能帮屋主把问题解决了，你觉得你能等到最后搞到拍卖权那一天？所以，现实就是，绝绝绝大多数拍回来的债权，在那个county的规定赎回期内，被屋主拿钱赎回了，至于你，拿回本金利息走人。赎回有效期不定，看地区，粗暴地平均大概是2-3年吧。  

再来，你觉得那么多人跟你抱着同样的幻想，在竞拍的时候，他们是会输入“18%”的利率上限去抢拍呢，还是输入近乎于”0%“的利率去抢拍呢？所以真相就是，虽然无数收费课程里面净拿些12%， 16% ，18%的案例来宣传，其实现实中，绝绝绝大多数债权都是以0%和1%的利息率成交！！！ 

上面两点搞清楚了，我就来说说这个事的思维框架。结论先上，因为美国大几十个州，3000多个county, 机会还是非常多的，可以做，但是，结合上面最重要的两点和其他的考虑点，我个人是这么个思考方向： 

首先，得确定州。州大概分两类，我暂且简单粗暴地总结为，债权州还是产权州。上次的美国拍卖系列已经说清楚了产权州为啥不考虑了，所以第一步就能划掉小几千个county了。

再来，在债权州里面，每个州的利息上限是不一样的，且里面的细节很多，比如持有多久才计息啦，有没有罚金（进而可以多挣几个点的回报率）啦等等，要把每个州的大致信息先过滤一遍。重点来了: 因为我现在的legal lending路子就能轻松躺拿10%+的年回报率还是利息全额预付（相当于11%+的年化率了），所以，我的最低要求就是如果还要干这么多拍卖的活，低于14%就太不划算了，不值得干，所以，直接就筛掉了几千个利率上限达不到14%这个标准的州和county!

到了这一步，清单从3000减了非常多，但是还不够，少说也有几十上百个county待考察。资金是有限的，回到前面说的那两个最重要的点，我怎么样能找到还能以14%-18%的利率拍到债权金额极小，房子又很值钱的county呢？  拿到第三步答案过程最繁琐，要人工手动一个个county去搜，去查，去打电话，反正无论什么方法，拿到过去的拍卖记录，进而锁定！ 

这就是我为什么非常确定地能说出来，绝绝绝大多数债权拍卖拍到手只能拿到0-1%的利息，而且几乎没有利润巨大的债权能走到拍卖那一步。所以，这个方法，能让我确定，赌概率的话，你和我都不会是那个万分之一即能拍到高额利息的债权又能在2, 3年后搞到这个房产拍卖权的锦鲤，而且无法快速扩大资金的投放率。所以，怎么做的策略就非常非常清晰了，只有两条路能走得通： 

选择一：在最终筛选出来的几百个county, 全部以0%的利率去拍所有面额小，房产价值高的债权，赌一把能赢几个债权，再赌一把赢了的债权里面在几年后能跑出来几个能拿到产权的黑马，运气好能跑出黑马的话整个周期大概2,3年最后收笔大的。 

选择二：在最终筛出来的几百个county, 找到过往记录还能以14-18%的利率成交的，符合面额小，房产价值高特点的county，全部以16%的利率去拍，拍到几个算几个，不指望拿到拍卖权，坐等屋主在2,3年内以高利率的利息赎回，拿本金和利息离场走人。 

第一个路子的好处是几年后的利润可能很棒，缺点是不确定性大，所以得多拍债权，导致资金压在这些几乎没有利息回报的债权里时间会比较长且很大可能全部债权都会赎回，等了几年但最后没有盈利。这就是说，要优化地话，最好去多拍面值特别高的债权，这样竞争和赎回的概率都会稍微小一些，这也意味着你更要加大压在里面的资金砝码，为了搏一搏几年之后可能收比大的。 

第二个路子的好处是确定性高。但凡你能发现还有county能拍到14-18%的机会，你就全部在高利率去拍，拍到几个算几个，至少可以几乎保证自己拿到这么高的利息，垫在里面的资金没白费。万一后面运气好，居然有一路走到拍卖那一步的，那就是锦上添花了，还可以几年后拿笔大的，但是没有也是意料之中，不强求，至少高利息是赚到手了。 

猜猜我选了哪条路？下次接着聊。