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买楼那些事12 – 时代的眼泪真实数据大放送
接上篇，搞楼的这么些年，同时看着其它的资产类别都在发展，盘了一遍眼前我们整个portfolio的真实数据，我们是真的感觉有了自己一个既横向又纵向的结论。
横向来说，重资产已经是时代的眼泪了。
先看数字相关的代价。
首先，我们已身处高利率的环境，higher for longer大概还要个几年，这种情况下，银行借贷的LTV低得令人发指，我们曾经有的楼银行只能做到38% LTV的，相当于得拿着大把现金压在楼里。每个楼里压上个几百万，每年的机会成本在我们这里就是巨大的。熟系我们的朋友们都知道，我们在legal lending里现金回报率在每年10%以上，这也就意味着，几个楼加起来，压在里面的现金每年光是唾手可得的机会成本就是7位数了。每年7位数现在干什么不好，直接分红发给股东大家都会皆大欢喜，而不是像现在这样天天吵来吵去，在重资产这块是拿不住也卖不掉。
同时，重资产很少是正现金流，因为预期都是满租和全部turnover到了市场租金，且维修费用不超支。但理想很丰满，现实很骨感，现实就是每个月总有空置，每个月的维修一定超支大概30%-100%，每个月总有这样那样的大件小件坏了要置换，从几千到几万就没停过，而且长期低于市场价的租客大概率几年之后还在这住着，你也毫无办法。所以，拿着楼负现金流才是常态，每个月你就看着账户噌噌往下走。但相比之下，别的资产类别（比如legal lending)是正现金流，是往你账户里打钱的，每个月你就看着自己的账户噌噌往上走。我就问你，当有了这么明显的对比，你会是什么感受？
再来，记不记得当时的初衷是买好区最烂的楼，turnover来做强制升值，翻新把租金搞上去，利用cap rate来放大租金的增长，得到多倍的资产价值增长？这就是市场上铺天盖地的BRRR模式（买入，turn over, 强制升值，再去银行把钱套出来，继续买买买）。听起来多么美好是不是？我们亲身运营楼的经历告诉我们，这都是扯淡-关键原因就是利率和cap rate。 只要利率稍微往上变动一点，cap rate就往上升，而cap rate变动一点点，对于每一栋楼来说都是十几万几十万上百万的估值变化，要有实力拿住！
真实数据，拿我们一栋运营得还比较好的楼来举个栗子，当年入手租金是21万, 经过了5年我们费力九牛二虎之力turnover了这栋楼里的7户人家，把租金干到了现在的30万, 租金涨幅是真的可以了，如果利率和cap rate没变化，妥妥的和计划的强制增值预期差不了多少，大概能升160万差不多；问题是，楼本来就是个最少5-10年拿住的资产，这中间但凡利率有个什么风吹草动，cap rate就变了，比如现在的cap rate已经比我们入手时高了1个多点，这么一算，即使租金涨了快10万，干了这么多年的活，人力物力时间都搭进去了这么多年，就因为cap rate涨了一个点，增值就从160万跌到120万左右，再扣除这么多年来各种大修小修空置率各种费用，算下来就几十万的利润。押着这么大笔本金，多年就赚几十万，再把本来可以每年拿10%以上正现金流的机会成本一算，真的，不亏都是好的。所以，一个上涨有限，但随便一跌就能跌出天际线，周期又长，不确定性又大的模式，在未来这几年的大环境下你可以自己判断一下适不适合搞。
说到这可能你又会说，现金流的问题好解决，不就是多放点首付压在里面吗？比如银行只借40%那我押60%的现金在里面就好了，这现金流差不多持平了，能拿得住了，睡觉也踏实了，万一碰到利率变化，能拿到下一个好的周期等估值上去了再卖。理论上确实这样，但是你本金大了，周期长了，回报率直接就能从预期的两位数跌到一位数，还要消耗无数的时间精力情绪。在这个回报区间，大把别的资产类别能做到，且不用操心，你又何必。 数字拉胯，我们再来看情绪，经历和体验方面的代价。
如果你看了我的这个系列，打心眼里觉得经常和装修队打交道，和租客上庭，经常维修，催租，换新等等这类事情无所谓，可以容忍，我觉得你就是适合做这个的。如果你光看我写的都觉得累，那还是别想了。等你自己上手，只会更累更气更沮丧。很多时候，手上已有投资房，觉得自己经验值刷够了的房产投资人聊起来，都说下一步就是买楼，还特别兴奋。我一听就知道没戏，因为前一分钟对方还在抱怨半年就得给租客换个冰箱，花了1000不甘心，或者一个房子空置了两个月才租出去，受不了。真有楼了，那是每年估计得换10几个冰箱，每个月都能有空置，每天都在往水里丢钱，还在那个段位的估计直接就崩溃了。
对于我这种习惯躺平，只玩被动收入的，楼带给我的情绪体验这几年足够了，就像热恋之后激情燃烧得只剩灰了，想燃都燃不起来了😂
之前说过，过了好几年，在看到（亏损）数据的那一次真的突然就彻底明白这个资产类别的特性了。这就是个和被动收入没一毛钱关系的玩法！
市场说法都是躺着收租，这背后其实是有一套运营流程的逻辑的，只有把那99步都干了，比经纪更懂审单，比租霸更懂法，比装修队更懂干活，比你预算的更更更有钱，你才能干到“躺着收租”这最后一步！
这就是给自己找了个相对比较自由的工作而已，而且工资取决于利率，利率变了有可能工资拿不到手你还得割肉离场！
那为什么大家还是各种买楼呢？到后来我们到处找业内同行吐槽，扒得深了，终于听到了点实话，一直买买买楼的人其实是把这个当大额存款来做了！他们追求的压根不是回报率，而是相当于买了个他们认为可能增值的GIC！也就是说，在里面押大笔的现金，平时只要回报率和GIC差不多就行了，同时做好拿几十年的准备，因为时间周期够长，总会碰到牛市，牛市离场就行了，这就是有GIC保底，还有牛市增长这个可能性，而且很多都是准备传给下一代，当做长期持有增值潜力的GIC了！所以人家拿着楼该干嘛干嘛，不亏就是终极目标，而不是为了口嗨！
说回我们自己，为什么说这是个横向结论呢？因为我们有别的资产类别呀！横向一比较，一目了然！别的资产类别，比如legal lending（感兴趣的新粉请看“我是怎么躺平的”那个合辑), 比如房屋贷款(感兴趣的新粉请看“我最早躺平的路子”那个合辑），那是真.躺。啥都不做，人工情绪精力成本不到付出10%, 但贡献给我们的回报占比差不多90%。而重资产呢？不仅在这个市场没有任何回报上的贡献，而且人工情绪精力成本消耗了我们差不多90%的投入！你说说，这都是啥事？
横向结论说完了，下期说说纵向结论，也就是说，重点聊一下重资产这个纵向板块的应对策略。比如，如果你看完了这个系列觉得自己还是想玩重资产这个板块，那现在的市场，还能怎么玩，怎么做，什么策略最适合？或者如果你手上已经有了重资产，你又该怎么做？