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买楼那些事1 – 这是什么东东？
本来不打算写这个系列的，但是最近好多人过来问地产相关的项目，因为市场上最近放出来了很多所谓楼的项目，打的都是“LTV巨低，捡漏，回报率多高多高”的旗号。问的人多了，我的业务一部分恰好也是地产，包括楼，且干了小十年，还是有很多大实话的，干脆把这个系列提前写，把地产的那些事一个系列说干说尽。
这个系列写的都是重资产相关的，一般的什么卖房出租这种最基础的操作就不提了，我主要写几个有点操作门槛，大家可能又比较好奇真实数据的玩法，比如改建，翻建，盖房，以及公寓楼(Multifamily)从入手到运营到退出的一条龙操作。那些年这种事做得还挺多，有非常多真实数据，还有一堆故事（和事故），大家权当边磕故事边涨姿势了😂
这个系列的最后，会把故事汇总再来和现在的市场挂钩，聊聊现在及下一个时代地产还能怎么办，还有没有躺赚的路子，以及回报预期及机会成本。
这个系列先从最简单的写起，先聊聊入门级别的Duplex改建，年租金能到5万左右。这个玩法聊完后，再到楼，主要聊聊年租金10-30万的那些楼。
改建先放一边，我们先来聊聊什么是Duplex。每次一讲到这个，大多数人的反应就是，哦，双拼屋，一边一个那种。
然而并不是。我们这个玩法叫Legal Duplexing, 不是一左一右的双拼屋，而是把一个single detached改建成一上一下的合法两个出租单元。
一般到这里大家又会说，哦，不就是把地下室出租吗，大把做这个的，干嘛要改建。
确实，一般大家自己住里面，地下室出租，风险不大，不用花钱花时间花精力大动干戈。
但是，如果你自己不住在里面，买房子纯出租，想要提升房子的租金而且是持续稳定长期干这事，你觉得你能承担这个风险吗？
这时候一般又问了，啥风险？
其实挺多的，比如，租客或邻居一个电话就能让你被罚款且勒令不能出租了；如果有火有电有水的麻烦，发现你不是合法出租双单元，保险会拒赔，这还算好的，万一租客有人身伤害，那可能就不是钱的事了。
所以，但凡你有多余的资金，想持续，安全且长期复制这个玩法，就得合法改建，拿到双单元的证书，才能一直在牌桌上。
为了更直观表示，放张以前画的图。明白了什么是legal duplex, 下次开聊它的工程标准和以此倒推的入手标准。