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我躺平最早的一个玩法 8 – 算什么？
接上篇，大致说完了看单审房，其实最最重要的是最后的各种一通算。算出来的结果如果好，产权有额外债务啦，房子有各种漏水问题啦，信用分数低空飞过啦，房在鸟不拉屎的地方啦，等等这种一听大部分人都会直接拒了的状况，其实都不算啥，可以开单；如果算的结果不好，即使信用超800，房子地点好，房子状况好，屋主还有收入，那也不能接。为啥呢？这就要详细说说到底要算些什么，怎么算了。
首先，肯定是算LTV。回顾一下上篇，LTV=（房子现有贷款+申请的贷款)/现在市价，比如上次的栗子，一个房子评估出来市价是100万，现有银行一贷为60万，房主现在申请借个10万的二贷，那么LTV就是（60+10)/100=70%
但是，这个公式里面每一个数字在实操都是坑！天坑！
我们揉开了掰碎了说。
首先，一定要从银行直接拿到一贷的金额！光在这个数字上我们就踩了无数的坑，屋主，经纪等等给的东西不要信，不要信，不要信！只有从银行直接拿到的才能采用！而且，有些银行的贷款有一些特殊性质，比如，能直接增加一贷的贷款额度而不用经过二次审批，这能直接把你这个二贷的LTV从70%干到80%以上而你无能为力去阻止，这能直接导致二贷的本金损失!所以银行出的书面文件要一个字一个字的读！交割律师是不会做到这一点的，你自己摁着头都得一个字一个字地掰开了揉碎了读！
这还牵扯到银行一贷在产权上注册的金额，有时候会比真实金额要大。这也说明了有银行能随时增加一贷金额的可能性，这种时候你一定一定要得到一贷银行的书面确认不会增加金额，而这个律师也不会主动去做，还是得你自己去要求，而且大部分时候银行是出具不了这个文件的。这种情况下，无论借款人和经纪怎么说好话，怎么打包票，都不要用真实金额来算LTV, 而要用银行注册的更大的那个金额！都是血泪教训，不要问我是怎么知道的😂
还有就是，如果有一贷，一定不能是除了银行之外的私贷机构，因为银行不敢漫天要价，他们即使走拍卖，手续费服务费律师费各种费用收得还是比较谨慎的，不会让你血压飙升，但是，非银行私贷机构可不是这个风格哟。他们能把一封标准信的费用直接拉高到上千，还天天发，律师费管理费各种费用就更不用说了，能直接把二贷本来很低的LTV拉爆，本来交割时候LTV很安全的单到了拍卖，一贷后面的债主就可能血本无归，所以如果你要给二贷放款，一定不要放给那些一贷不是几大银行的借款人。
第一个数字简单粗暴地讲完了，第二个数字暂且用贷款人申请的金额（这个数字就是最后要调整的那个），分子讲完了，我们来看分母。分母就是市价对吧。一般来说，放心用银行认可的第三方评估报告的结论就行了对吧？
你这样做事后能哭死，因为如果亏钱，亏钱的是你不是评估公司。这也是个天坑。
吐槽之后再写，现在直接上结论。坑踩多了，我们后来的标准流程，评估报告只看房屋的细节，而估值我们自己会通过付费数据内部做自己的comps评估，最好是同一条街上同户型的，总之，找的comps比评估报告要靠谱得多！毕竟他们靠出报告吃饭，数据不掺水分饭可能吃不上，我们靠审单吃饭，审得不严我们吃不上饭，所以动机是完全不同的。同时，我们还要付费给另外的第三方再出一个估值，也就是说，任何一个房子我们都要拿到3个估值，其中一个必须是我们自己内部的估值，然后，取这三个值中最少的那个作为分母! 不是平均值，不是评估报告上的数，是用估出来的最小的那个数！
好了，LTV暂时算出来了，很多年前我们85%都能做，现在基本只做75%以下的，如果地方偏远，我们要么不做，要么LTV卡在60%以下甚至更低（这个还要看房子市价多少，流动性怎么样等等，这些细节后面会说到，现在就说个大致框架）。除了LTV, 还有两个很关键的算法，这两个东西基本上没人算的，因为一般而言LTV把关好就行，但我们坑踩多了，自创了这两算法，为的是最坏情况下不至于傻眼，下次聊。