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买楼那些事8 – 施工的一律不碰
接上篇，我们真的是吐血学到的一课就是，只要得施工的任何项目，以后一律再也不碰了！
这是因为我们深刻地认识到了，在现在这个高利率，重资产已经成了消费品的大时代背景下，如果自己没有施工队，是没有任何可以玩的空间的。
疫情之前，还跟一个地产同行聊了一下，那时候利率还没涨，重资产的利润已经几乎被打没了。对方开玩笑地说，以前每年随便在好区拿几个翻建的小项目，每个房子12个月不到可以翻出平均50万的利润，现在，一个都没有，自己只能回爸妈的公司打工，导致家庭地位直线下降，娃都不亲近了😂 那还是疫情前!
现在，还能听到时不时搞搞翻建项目的都是施工队自己。比如，几百的均价他们只用成本价来修，只要干活就有30-40%的利润空间，不干白不干。
但是对于没有自己施工队的人（比如我们）来说，那就是干了也白干!
而我们是万万不会去搞施工队的。
在和各类工头，小工，电工水工等等打交道的那么几年，真的是折磨。
我们是典型的知识型输出类人群，也只擅长且喜欢输出知识。而施工的各路人马，全是正好相反，遇到的问题有怎么样都约不上时间，找不到人，喝醉了上工地，指头差点被砸飞就顺势要告项目方，酒驾被抓到结果没了交通工具还得我们解决交通问题，拉着我们聊各种路子很偏的玩法，工地上一言不合就打起来等等等等，总之，各种我们无法沟通和无法理解的事情。
这就更不用说去招且管理了！
所以，在现在这个高利率，没啥利润，没啥空间的市场下，一动不如一静，要是有重资产暂时脱不了手，拿着，只要不破土，不开工，苟住，就算赢了一半😂
至于需要开工的新项目，我们是看都不看了。
尤其是现在有那么多短平快的玩法，不用花时间精力和各种奇葩人群扯来扯去，签签字就能双位数回报，流动性强周期短，不香吗？
自从前几年队友们给我看了复盘的数据，我们就坚定不移地走上了全面放弃重资产，找到机会就要卖卖卖的路，同时一直在短平快上持续加仓。
那次复盘真的特别醍醐灌顶。我们90%的精力物力时间成本人力都花在了0回报率的重资产上面，而只需要我们10%精力去维护的轻资产短平快的资产类别带来了90%的回报，这真的差别太大了。
小的翻建项目那还只是不挣钱，但我们至少还能有直面现实的勇气，最多吐吐槽。我们手上全周期管理的几个楼，那真是连财务报表都不想看。
我们管的楼还算小的，基本是8-20单元那种Multifamily。当初一心想拿好街上最烂的那栋楼，所谓的赶人升租强制升值refinance那一套，得偿所愿搞到了几个。
然后就是可以说是漫长的噩梦期。
具体来说，每一步都是坑，包括但不仅限花钱如流水，赶不走人，和流浪汉，警察，瘾君子，抗议组织，人道组织等等打交道，租升不了一点但cap rate跌成狗，贷款， 利率，拿住的代价等等等等，那是真烦传!