我躺平最早的一个玩法 19 – 大结局

这篇对私贷的各个要点做个总结和盘点，想自己干的可以对着清单一项项做尽调就行了。因为没故事，估摸着比较枯燥，这篇最后分享一个真实的单的所有数据。

私贷就是抵押贷款，对方一般是拿不动产抵押。

一般来说，私贷回报在高单位数，低双位数区间， 具体情况看每单。  

周期一般在12个月之内，少的有3，6，9月的，大多是12个月，也有个别的一年到期后续约一年的，每个单具体情况具体分析。续约的情况下会有额外的续约费增加回报，并且要按照续约时的新评估报告再做一次尽职调查。

利息大多是每月自动支付，当然也有全年利息预付的情况   

本金在期满之时由借款人返还给Lender。一般情况下，每单到期，借款人会去银行refinance，进而还清现有债务，或者找到新的私贷让现有lender退出，解除债务关系。 

Lender经常会问这算不算收入。这算收入，至于是公司收入，利息收入或是其它收入类别，你一定要问你自己的会计，因为每个人的情况是不同的。

LTV （房屋负债率）： 

稳定市场下在核心区域的住宅型现房建议LTV 75%以下，甚至更低。这也完全取决于市场，利率变化，政策变化，地点和等等其他因素 

越低的LTV=屋主越高的比例=Lender越高的安全垫=Lender越低的风险 

所以LTV越低的单越好？ 

也不全对，要通盘考虑所有关键点。

地点:  

越在核心区域的越安全 

顺便说一声，加拿大每个省的法令都不一样，安省目前来说是对贷款投资人保护力度较大的，拍卖不是实行Foreclosure而是Power of Sale, 这和有些省还有美国的所有州从法律和流程上来讲是非常不一样的。 

多伦多和温哥华的房产抵押一般容易被接受，一个是城市和人口的考虑，另一个就是法律方面的考虑了。 要是个人干这事，在加拿大做这两个城市就足够了。

债权人次序: 

一贷，二贷，还是三贷，四贷等等？越靠后风险越大，当然回报也越大，风险和回报永远成正比，要确信在冒风险的时候，这个价格足够值得。  

有时候一贷和二贷是同一个人或机构来安排的，也叫“One Charge”. 这是为了把风险和价格调整一致，虽然资金来源可能相同。这种情况下排在后面的债权人风险要稍微小一点点，但也要看具体情况。   

一般做一贷或二贷，位置越靠前，在所有条件相同的情况下风险越小。

人口:  

建议50万人口以下的镇就要考虑一下。 

债券次序： 

越低越安全  

房屋状况： 

屋主保持得越好越安全 

社区： 

犯罪贩毒率高的不要碰。 

房产评估师执照： 

必须的  

评估公司是否在业界流传的银行认可名单上： 

必须的 

评估报告注意事项: 

• 建议只接受30天之内或更新的评估报告 
• 是否有漏水痕迹或地基的潜在问题 
• 报告是否在价格前改成了出借人或者您的管理公司的名字 

信用报告: 

• 再次确认借款人的名字，生日和证件号 
• 最好不要看到欠债的账户，欠债账户也最好不要超过90天 
• 最好不要有过破产记录 
• 信用越高越好，但也可能是交易量不够导致的，总是，要整个项目多方面地看 

借款人： 

• 年龄是考虑的因素 
• 职业要看看是否和年纪与收入对应 
• 收入是否有无法解释，反常识的因素 
• 借款用途 

他们可能会说借款是用来做一个新的生意或是房产。这种情况下一定要他们拿出证据，比如新公司的注册文件，新房产的文书交易文书等等。 

交割: 

• 一定要找一个对私贷有经验的律师，而不是单纯的买卖房屋的律师，因为要查的点有很多不一样。 律师一定会尽职调查的方面，总结起来总共6个方面：查产权，税，现有的房屋债务账单，产权保险，房屋保险和产权注册。 
• Existing Mortgage Statement: 这个条件千万不要取消！一定一定要审核！已经数不清多少次看到银行发的Mortgage Statement上面有罚金，有欠款等等都在别的地方没查到的，并且如果银行第一贷款有欠款一定要考虑仔细了，因为如果到了银行拍卖的阶段，基本上作为二贷就很难保证本金安全。多少次Mortgage Statement上面的数字和借款人/经纪报的有出入，LTV重新计算，利息，风险，价格等都要重新评估，也把很多本来以为能交割的单活生生变成了无法成交的单。 
• 如果Mortgage Statement上金额的变动让LTV变化或整个单的情况变化到了不能接受的范围之外，直接走人！ 
• 产权结果是否有问题: 产权干净吗？清晰吗？产权上有意外的东西吗?有经纪或借款人没有告知的债主吗？产权上有取暖公司注册的 notice of securities吗？一般来讲，这排在lender前面，要做一个暂时的 postponement 才能让LTV保持不变。 有任何信息会影响到实际的LTV吗？
• 是否有政府的欠款要还：各种税-房产税，个人所得税等等，一定要清楚，政府的税大多时候排在lender和银行前面！所以一旦有欠税，要仔细重新计算LTV。  
• 产权保险: 产权保险一定一定不要取消。要是连上产权保险都有问题，这单一定要考虑仔细了，有可能有诈骗嫌疑。 
• 房屋保险，要确定在保险条款里面有一个“guaranteed replacement clause”或类似的等价重建房屋条款，这一条必须要在保险合同里面, 而且要确定作为私贷Lender，你自己或者你的托管公司（有服务协议的）的名字在房屋保险的受益人上。  
• 产权注册，不然不要放贷。 不知道多少次律师在注册产权的时候因为这样那样的原因把私贷出借方的主体-公司名字或是个人名字，拼错了（尤其当名字不是英文系统里常用的，比如中文拼音）。所以你自己也一定要仔细看看文件来确认，同时要注意，产权注册这一步没有完成就一定一定不要放款。 

OK, 交割完毕了，钱放出去了，利息也在按时收到。要是途中碰到了麻烦呢？比如跳票？ 

我们的建议是（当然，一定一定要根据当时的市场和房价情况来操作），给一个行业里面比较标准的30天期限让借款人把金额补上，至于收不收跳票罚金，什么时候收跳票罚金，可以根据当初的合同斟酌一下。 

如果跳票或到期了由于各种原因没有收到的该到账的金额，建议把整个项目回顾一遍下面的要点： 

• 本金 
• 利息 
• 没到账的原因 
• 沟通过程和结果 
• 最新的，现在的市场估值 
• 算出依据现在的市场估值，拍卖的安全垫是多少 

如果安全垫足够，就可以联系律师，考虑开启拍卖程序了。如果安全垫不够，你只能装孙子一阵去和借款人再试试能不能协商了。 

拍卖程序有严格的时间点和步骤去执行，大多数情况下，在发出拍卖启动通知和下一步之间的几个月时间，本金利息罚金等都会回来，这单也就成功discharge了（99%）。 真走到拍卖那一步的（1%），这个房子里面已经没肉了，只能祈祷作为lender你少点损失。

举个真实案例看看这个流程: 

2016年7月10号，我们接到一个二贷的单子，要8万。 

地点，评估报告，LTV，信用报告，申请材料，ID等都看过了之后，下了LTV 75%的commitment letter， 10%利率，1年期

7月15到25之间，借款人签字，银行出statement,  律师处理所有的文件，产权清晰，没有问题，25号交割，放款。  

每月$666.66利息自动从银行扣款，没出现跳票。在2017年到期前60天，按标准流程提醒借款人还款期限2个月后到。2017年到期前30天，收到借款人挂牌出售房屋的计划和讲贷款延长6个月用来卖房的请求。重新看了现在的市场评估，看了新的文件，包括信用报告，mortgage statement等，社区小伙伴的出借人同意了这个请求，做了一个6个月的延长贷款 （2017年8月1号至2018年2月1号），也是月付。同时，根据当时的市场情况，利率调成了12%，还有1%的延长费。

2018年1月6日，借款人律师发来付清债务的请求 （discharge request）, 我们的律师开始所有的文书工作。8万本金全部付清，同时在18个月期间利息收入为$12902，平均年回报率为10.75%.