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我躺平最早的一个玩法 10 – 消失的借款人
之后几集的真实魔幻案例+实操对策+疯狂吐槽都是以点状的形式呈现，没什么时间线，主要把我印象深刻的奇葩真实事件和实操结果分享出来，顺便感叹一下现实的魔幻。
尤其是疫情之后市场变了很多，遇到的假单假文件和骗子层出不穷，大家看了除了笑别忘了根据现在的真实市场状况调整策略啊！
我印象最深的一个借款人，跳票了，我们按流程给对方发各种违约通知，对方好不容易憋出一句：我被外星人绑架了。
我们听过很多违约理由，一般来说，大致是已经在谈下家了，失业了已经快找到工作了，快找亲戚借到钱补上lx了，房子快卖了等等这些还比较正常。一般来说，我们会以书面形式告诉他们我们的理解和我们内部尽力帮助他们争取一些时间的态度，主要是为了以后上庭有证据我们合法合理合规地催债，以便尽早拿到拍卖权。当然，我们确实会在法律允许的范围内庭外解决违约，毕竟那样肯定是对双方从花费到时间上来说最高效，双赢的方案。
这个嘛，就不属于正常范畴了。
一听就知道对方完全没有任何诚意想办法还款，那太好办了，公事公办。按拍卖流程，违约就可以发各种信，每封催债信收个手续费。到了一定日子就可以走上庭的程序了，律师就是卡着日子file每一个阶段的文件，我们就是坐等着拿到产权拍卖。这个过程大概是几个月到一年的时间线，律师费一万到几万不等，主要是看借款人是否也雇律师fight back，如果有，那么时间和费用是差不多呈比例增长，其实这样对双方都是最不划算的情况，因为所有这些费用，到头来都还是要算在借款人身上，羊毛出在羊身上；所以就真实经验来看，但凡房子还有equity，屋主还有机会拿到点钱的都会配合，不会雇律师来浪费彼此的时间和金钱，只会配合，一边各种自己积极表态在努力筹钱还款，希望多宽限点日子，一边如果发现真的凑不到钱那就承认现实，赶紧自己挂在市场上卖，同时发他们自己已经在卖房的证据，好说服我们继续给时间上的方便。
在这个行业里，时间就是金钱，所以如果借款人能直面问题，就已经成功了一半（其实世界上任何事都是这样不是吗？不怕问题，就怕不敢面对问题，只要拖，那时间成本，金钱成本和情绪成本是呈指数级增长的，越拖，最后付的代价越惨重）。
这也是因为这边的拍卖相关法律是真的照顾弱势群体，只要借款人表示出任何配合的意愿，作为lender, 也就是法律更苛责的那一方，我们都最好要落在纸上表示我们对他们的态度多么理解，对他们积极解决问题的行动力多么感谢，并且要明示我们愿意尽lender最大的努力帮他们在法律允许的情况下给他们争取到最多的时间让他们自己卖房，这样的话，即使最后上庭打到法官那，法官也没办法挑我们lender的毛病，可以比较爽快地按流程按日子给我们拍卖权。
尤其是我们能出示证据，对方违约联系不到人，而且回复是被外星人绑架了。根据我们以前的经验，法官一定不会同情这种借款人，所以放心大胆地发函，一封不落下，一天不耽搁，卡着日子递交所有材料。
当然，完全如我们所料，和99.9%违约的借款人一样，流程没走到一半，对方就找上门来了，说是外星人终于把他放回家了，他可以付月供了，钱马上到位。
为啥我们一点都不担心呢？记不记得前面几集说的，怎么审单? 这房子地点正常，那几年市场又是正常地往上涨，LTV被我们控制得很低（反正低于75），所以里面屋主很多Equity，他搞的每一分额外的开销最后都是他付钱，所以就算是脑子进水了最后都会在现实面前屈服，要么尽快把钱补上，要么赶紧自己卖房还能剩下点钱拿到手，总之，就是态度积极，行动迅速，配合我们，那我们也乐意拖延一下拍卖程序，睁只眼闭只眼让对方自己把房卖了，在流程走完之前收到还款，这样大家工作量和费用都要少得多。
所以，划重点 – LTV, LTV, LTV! 在放款前一定要把握好！放款前你是大爷，放款后你就是孙子了! 如果借款人还不上钱，市场又跌了，再加上各种律师费，屋主的equity很快就会跌完，那你作为lender到时候肯定会薅着自己的头发嚎叫为什么当初LTV没有再压得低一点!
下篇讲福布斯借款人，也是真事。