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我躺平最早的一个玩法 9 – 自创算法？
这次聊的是我们内部为了更好的躺平，自创的两个审单算法。
除了上篇详细聊过的LTV，我们还会算两个东西。一个是拍卖的安全垫，一个是屋主的还款能力。这两东西大概率没人用我们的方法去算，但我们一定要按自己的方法算，而且会根据结果来调整我们的审单结论。算这两东西，会抓取前面几篇谈到的很多内容和数据，算是集细节之大成，最终得出借不借，借多少，怎么借的结论。
先聊简单一点的，算屋主的还款能力。一般私贷真实LTV足够低是不会要屋主的收入证明的，但如果LTV在75%的边缘徘徊，或者还款能力特别强的，一般屋主会主动给收入证明。银行一般算TDS/GDS(自行google就能知道这是两啥东西），但我们会把信用报告里面每个月的债务一条条列出来，除了算最低还款，还算总的债务金额，再加上一贷二贷等的月供，再根据屋主家庭状况，人数，生活方式等的估算把他们最低生活消费算出来，得出一个他们每月消费的水平，再根据收入状况算个最好的，中等的和最差的情况。一般算下来，大部分情况是屋主一家子不吃不喝都还不上债，这样结论就很明显了，房子迟早要走拍卖（虽然真实情况是大概率借款到期之后别家新Lender接手，但我们不赌这个），我们给对方两选择，要么拿更多的房产来做交叉抵押，要么把LTV从75%再往下压到能走拍卖流程的地步，对方干就干，不干拉倒。
所以看到了吗，看信用报告的重点压根不是看借款人的分数，而是看每一行债务和欠款的具体情况好做数学题! 评分高不高根本不会保证对方能不能还钱！
这就涉及到第二个算法了-我们内部叫拍卖安全垫算法。
这得益于我们一块业务是房产私卖，从买入到工程到搞定贷款到日常管理到招租到驱逐租客到打官司到卖出估值和退出都是常年内部管理的（这也是踩了7位数的天坑之后被逼的)，所以对这其中的每个环节我们都知道真实的第一手数据。我们运营的大多数是single, duplex and Multifamily，有大概三位数左右的单元数，所以一概不采用地产经纪的估算，贷款经纪的估算，律师的估算，物业管理的估算和评估师的估算（有时候他们乐观的估算是实际开销的一半都不到！信了别人的结论，吃亏的肯定是你自己）。所以我们根据常年踩的坑，把一旦违约之后每一项开销都根据最真实的情况列了出来，从发每一封追债信，拿到拍卖权整个过程的律师费用，加上庭费用，加驱逐费，加物业管理费，加空置费，加贷款的各种拖欠费用，额外的利息和罚金，加拍卖期间资产本身产出的各种费用，加卖出费用，加拍卖折扣等等，先算这些标准的，每个拍卖都会产生的费用。
再加一步，就是回到评估报告，抓取里面任何关于房屋状况需要额外花费的细节，最典型的就是水渍，霉点，地基的小问题，然后就是房屋整体状况需要修缮的一些面子功夫，这些我们会根据我们做工程的真实数据来定预算。
等上面这些都算完了，我们就能得出，差不多在最坏的情况下，官司一直打到最后，我们来卖房产，这单真实的安全垫是多少，而完全不是按LTV来算，因为里面这些费用会很快把LTV给推高到可能看起来不错的一单其实根本不能做的现实情况。
也就是说，除了看LTV, 一定要算真实的dollar figure, 这样你会突然发现，价值低的资产你得把LTV压得更低，价值不错的资产你得看具体的安全垫的数字金额是多少，再根据这样看看是否要求更多的安全性措施，比如lx全年预付，比如加入其它的抵押物，而价值过高的资产你得狠压LTV, 甚至比价值低的资产LTV得压得更低（这里面的逻辑可以猜猜为啥）。
算到最后，审完单，审完房，审完借款人，审完产权，把真实LTV和安全垫算完了，就可以得出结论，借不借，要借的话能借多少，是什么价格，什么条款，什么期限，如果对方违约了，会走多久的什么流程最后尽可能多地拿回来本息。这个流程走一遍下来，在拿到所有数据之后，读完所有文件之后，不熟练工种大概会花4-6小时得出结论，我们这种老油条大概1个小时能全部搞完，所以不少人把自己在外面收到的单给我们审单，算是给自己买个保险😂
基础知识写到这终于告一段落，我终于可以开写这么多年来的真实魔幻案例+实操对策+疯狂吐槽了！估计正常人看了这么多基础知识只能懂个大概，看了真实故事和案例之后就会发现自己突然成了专家😂现实永远比电影狗血，下次开聊！