我躺平最早的一个玩法 5 – 怎么审房？

接上篇，审完借款人，这次聊聊物业本身。物业主要是看评估报告和产权。 

1. 评估公司评估牌照齐全吗？
2. 行业里面流传着一个所谓的 “银行默认评估公司”名单，如果评估公司不在这个名单上，我们一般都不会采纳，而是要求去指定的评估公司再出一份评估报告。 每个大城市的头部评估公司就那么几个，银行也都用，所以很容易记住，但是在比较偏远地区的就要用更当地的小评估公司，还是要在这个名单上比较安全。  
3. 如果评估报告是贷款经纪或房产经纪公司出的，不要用。  
4. 如果借贷用途是用来买房产而不是借款用途，那么一般评估报告上（包括银行接受的评估报告）仅仅会做出支持买价的结论，而不对市值做出明确估值。这属于正常情况。  
5. 评估日期: 一般来说，不要接受超过30天之前的评估报告，尤其是现在这种稀碎拉胯的市场。这意味着这个项目在市场上已经转手很久了。同时，如果恰好市场处于动荡不安的时期，则建议最好要求更新的评估报告，越新越好，30天可能都太久。 
6. DOM: Days on Market 是一个很重要的指标。这表示着这个区同类的房子在多久能够卖掉，也就预示着流动性。 市场好的时候我们一般只接受DOM低于30天的房产，现在这种市场，30天都太多。DOM越低，在发生拍卖的情况下，资金回笼越可以尽量快速缩短。 
7. 任何需要立即修理的问题。这类问题一般是房屋地基的裂缝，或是室内漏水的痕迹。这表明着可能要预留一部分钱来用做维修的用途，可能会影响到这个单的负债率和风险。 
8. 评估报告的接授权 – 在放贷的同时，千万不要忘了将评估报告重新授权给投资人。 这需要评估公司将授权人重新改成lender的名字。 这样以后要是上庭的话才会有法律效应。 
9. 好好看看照片。照片里经常反映出真实的屋主状况，杂乱无章的状况对应的可能是还款行为有困难的屋主，干净整洁的状况则可能对应的是好的还款行为以及自豪的屋主。
10. 房产社区状况。一般来说，下面三种社区不要去碰： 黑帮占据的社区，犯罪率较高的社区，极度依赖一种行业，比如汽车制造业的社区。这种区哪都有，查查就知道了

上面是不是听起来比较官方？实际操作下来，其实可以说是离了十万八千里。我们踩了无数坑之后最后逼不得已in house自己建了个估值流程和方法，压根都不怎么信评估报告了-我真的等不及开写后面几集各种真实魔幻案例+实操对策+疯狂吐槽了哈哈哈！